Để đưa thị trường, nhà đầu tư bất động sản và tâm trí của mọi người thoải mái, các nhà hoạch định chính sách không nên xem xét các hiện tượng khác nhau một cách riêng biệt, nhưng cần có cái nhìn toàn diện hơn và xem các sự kiện trong bối cảnh phù hợp của họ.
Từ năm 2005, thị trường bất động sản đã trải qua hai cuộc nổi dậy (2005-2007 và 2015-2016), diễn ra trong các hoàn cảnh khác nhau.
Các yếu tố sau đây nên được tính đến:
Đầu tiên, từ năm 2005-2007, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh và tăng trưởng mạnh mẽ khi Việt Nam đang trên ngưỡng tham gia Tổ chức Thương mại Thế giới. Vào thời điểm đó, các nhà đầu tư trong và ngoài nước quá lạc quan về triển vọng của Việt Nam, dẫn đến tăng trưởng đầu tư đang bùng nổ trong thương mại, du lịch và cả trong thị trường bất động sản.
Tương tự, năm 2015, thị trường BĐS phục hồi sau khi Việt Nam ký một thỏa thuận thương mại tự do (FTA). Tuy nhiên, tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài vẫn ở mức trung bình. Họ đang tiến hành đầu tư ở đây thận trọng hơn vì sự hiểu biết của họ về Việt Nam đã được cải thiện đáng kể.
Thứ hai, tín dụng tăng trưởng nhanh (trên 30%) từ năm 2005-2007, trong khi năm 2015 nó tăng lên mức vừa phải, ở mức 15-17%, trong giới hạn được đề xuất bởi Quỹ tiền tệ quốc tế.
Thứ ba, từ năm 2005-2007 Việt Nam đã chứng kiến làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài đầu tiên (FDI), với khối lượng tăng trưởng mạnh (nhưng không bền vững). Khối lượng FDI tăng đột biến (thiết lập kỷ lục 80 tỷ đô la), nhưng khối lượng giải ngân chỉ là 8-9 tỷ đô la dựa trên điều kiện cơ sở hạ tầng kém và sự phức tạp của tổ chức kinh tế.
Trong khi đó, giai đoạn bắt đầu từ năm 2015 đang chứng kiến một làn sóng FDI thứ hai ở Việt Nam, nhưng FDI này bền vững hơn, do không có nhiều sự khác biệt giữa khối lượng FDI cam kết và giải ngân.
Thứ tư, lạm phát được coi là "bùng nổ" trong giai đoạn 2005-2007, và trên thực tế đã bùng nổ trong năm 2008, gây ra một cuộc khủng hoảng trong nền kinh tế vĩ mô. Hiện tại, lạm phát vẫn ở mức thấp và được kiểm soát tốt. Nền kinh tế vĩ mô ổn định, với kỳ vọng tăng trưởng dài hạn.
Thứ năm, lãi suất ngân hàng tăng mạnh trong giai đoạn 2005-2007, làm suy yếu đầu tư của doanh nghiệp và hiệu quả kinh doanh ngoài việc tăng chi phí. Thị trường đã bị thúc đẩy bởi sự đầu cơ. Hiện tại, lãi suất ngân hàng khá ổn định, đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả và đầu tư. Lãi suất có thể tăng, nhưng chỉ vừa phải.
Thứ sáu, từ năm 2005-2007 có sự bùng nổ nhu cầu thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, trong khi hiện tại nhu cầu đang yếu và đang hồi phục chậm.
Thứ bảy, làn sóng đô thị hóa đầu tiên diễn ra từ năm 2005-2007 trong bối cảnh hệ thống cơ sở hạ tầng lạc hậu và không ổn định, trong khi làn sóng đô thị hóa thứ hai đang tiếp tục được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng tốt hơn và bền vững hơn, với hàng triệu lao động di chuyển từ khu vực nông thôn đến lớn thành phố, và hàng chục ngàn người nước ngoài dự kiến sẽ đến Việt Nam sau khi thực thi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP).
Thứ tám, giai đoạn 2005-2007 là giai đoạn cuối của một chu kỳ phát triển dài hạn bắt đầu sau sự suy thoái tài chính khu vực (1997-1998), trong khi giai đoạn hiện tại là giai đoạn đầu tiên của chu kỳ phát triển dài hạn trong sự trỗi dậy của một sự sụt giảm kinh tế toàn cầu.
Sự phục hồi thị trường bất động sản hiện tại có thể có nền tảng ổn định hơn, nhưng sự phụ thuộc vào tín dụng của thị trường là phổ biến cho cả hai giai đoạn phát triển. Điều này có nghĩa là mức độ rủi ro cao không?
Việt Nam không phải là duy nhất trong trường hợp này. Thị trường bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn ngân hàng ở nhiều nước trên toàn cầu, cho cả nhà xây dựng và người mua nhà.
Ví dụ, ở Mỹ, các nhóm thương mại và công nghiệp không phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng từ các ngân hàng, trong khi các nhóm bất động sản chủ yếu là nguồn vốn của họ từ các khoản vay ngân hàng. Đó là bởi vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi khối lượng vốn khổng lồ và cũng bởi vì các công ty bất động sản hiếm khi được niêm yết trên thị trường chứng khoán. Công dân Mỹ hầu như luôn sử dụng các khoản vay ngân hàng để mua nhà, và sử dụng tiền riêng của họ để đầu tư vào nơi khác vì lợi nhuận cao hơn.
NHNN dự định sửa đổi Thông tư 36/2014 / TT-NHNN của mình để giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn được sử dụng để cung cấp các khoản vay trung và dài hạn, và tăng tỷ lệ rủi ro của các khoản vay được cấp để tài trợ cho lĩnh vực bất động sản và chứng khoán từ 150% đến 250%. Đây có phải là một động thái vội vàng?
Để đưa ra cảnh báo cho các ngân hàng và thị trường, tỷ lệ rủi ro có thể được tăng lên tới 200%. Tỷ lệ 250 phần trăm sẽ là cao nhất trên toàn thế giới. Sẽ không còn chỗ để điều chỉnh trong một thời gian sau đó.
Theo quan điểm của tôi, thắt chặt dòng tín dụng tại thời điểm này có phần hơi vội vàng, khi thị trường cần một khung chính sách lâu dài hơn. Để hỗ trợ nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi, các chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách vừa phải, cùng với một tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất cũng như thiết lập các kế hoạch vững chắc để quản lý tỷ giá hối đoái.
Thắt chặt tín dụng có thể đẩy lãi suất lên. Khi lãi suất tăng lên, tất cả nỗ lực của chúng tôi để phục hồi sức khỏe của doanh nghiệp, tăng trưởng kinh tế và cơ cấu lại hệ thống ngân hàng có thể thất bại.
Người dân và các nhà phát triển cũng lo ngại rằng thị trường bất động sản có thể giảm nếu NHNN quyết định thắt chặt dòng tín dụng. Thị trường sẽ làm gì trong kịch bản này?
Chính sách phải dựa trên các tính toán cẩn thận để tránh làm tổn thương thị trường. Chúng tôi đã phát triển một mô hình dự đoán cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Mô hình cho thấy nếu các tác động TPP được tính đến, cung và cầu trên thị trường bất động sản sẽ cân bằng vào năm 2018 (hiện tại, cung vượt cầu) và nhu cầu sẽ vượt cung từ năm 2019 trở đi.
Theo tài khoản của TPP, khoảng 2,5-3 triệu người ở khu vực nông thôn sẽ chuyển đến các thành phố, và hàng chục nghìn lao động nước ngoài sẽ đến Việt Nam để tìm việc làm, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu nhà ở trên tất cả các phân khúc thị trường.
Sau năm 2019, nguồn cung có thể giảm so với nhu cầu tăng do nguồn tài nguyên đất ngày càng cạn kiệt cùng với khả năng tài chính hữu hạn của nhà đầu tư. Vài tháng trước, chúng tôi dự đoán tăng trưởng nhanh chóng trong thị trường bất động sản vào năm 2023. Tuy nhiên, những ước tính gần đây nhất của chúng tôi cho thấy đà tăng trưởng này có thể đến sớm hơn, có thể bắt đầu vào năm 2021. Ngoài ra, nếu thị trường đang trong tình trạng ảm đạm, nó có thể cực kỳ khó khăn cho chúng tôi để giải quyết các khoản nợ xấu.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét